Vom blinden Planen von Einkaufszentren und wie der E-Commerce den Immobilienmarkt beeinflussen wird

Gestern hat Patrick Kessler, Präsident Verband des Schweizerischen Versandhandels VSV, einen sehr lesenswerten Artikel zur immer schnelleren Logistik im E-Commerce publiziert.

Logistik wird ein immer wichtigerer strategischer Faktor im E-Commerce, um das „jetzt haben wollen“ der Kunden befriedigen zu können. Amazon bietet in ausgewählten deutschen Regionen bereits same-day-delivery, also Lieferung am gleichen Tag für gewisse Sortimente Für Prime-Kunden zu sehr attraktiven Konditionen, auch wenn dies für Amazon wirtschaftlich noch nicht wirklich erfolgreich ist.

Was nun aber, wenn sich die Zustellung am gleichen Tag je länger je mehr etabliert, so wie Kessler schreibt:

Amazon scheint den Nachbrenner in Sachen Logistikzentren gezündet zu haben. Das Unternehmen baut weltweit gigantische Logistikcentren – in Kundennähe. Das Ziel ist klar: Ware schnellst möglich von A nach B zu bringen – nach dem „one stop shopping“ kommt das „one day dropping“ (oder vielleicht auch das „same day dropping“). 

Braucht es dann noch riesige Einkaufszentren wie wir sie heute kennen oder wie sie derzeit noch geplant sind? Kessler warnt:

Wenn man sich die Zahlen des Berichtes genauer anschaut, sollte jedem Einkaufscenterbetreiber mulmig werden. Da stampft ein Unternehmen reihenweise Logistikcentren aus dem Boden, welche die Grösse des grössten Einkaufscenters der Schweiz haben (Sihl City). Wer weiss wie gute Logistik funtioniert und rechnen kann, ist sich bewusst, dass eine solche Logistikfläche insbesondere bei Amazon mind. 2 mal mehr Ware drehen kann als ein sehr gut funktionierendes Einkaufszentrum.

Amazon ist auf dem Weg nach dem Buchhandel die gesame Handelslandschaft radikal umzpflügen. Was wir die letzten 15 Jahre erlebt haben, war höchstens der Start der Rakete. Amazon rüstet sich derzeit für den Launch in eine neue Umlaufbahn.

In diesem Zusammenhang möchte ich auf einen der interessantesten Nebensätze an der letztjährigen K5-Konferenz hinweisen. Die Keynote wurde gehalten von Karl-Erivan Haub, Chef der deutschen Tengelmann-Gruppe. Er erwähnte darin unter anderem, welchen Impact der E-Commerce auf den Immobilien-Markt noch haben wird. Da werden Flächen frei, teilweise an bester Lage, was nachhaltige Veränderungen im Preisgefüge haben könnte.

Im VSV-Artikel beschreibt Patrick Kessler ein ähnliches Szenario, insbesondere warnt er eindringlich vor dem derzeitigen Neubau-Boom von Einkaufszentren:

Wenn man heute liest, dass es immer noch Pläne für neue Einkaufscenter gibt, fragt man sich schon, wer solche Pläne noch gutheissen und forcieren kann. Dass das eine oder andere Einkaufscenter aus Altesgründen ersetzt werden muss mag ja sein, aber zusätzliche Flächen hinstellen? 

Warum es riskant sein soll? Ich durfte diese Woche diverse Branchenexperten insbesondere aus dem Online-Handel treffen und in angeregten Diskussionen und Gesprächen folgende (für den Onlinehandel nicht sehr neue) Schlüsse zu ziehen: 

1. Der klassische Buch- und Musikhandel als „todsicheren“ Mieter im EInkaufscentrum gibt es nicht mehr. Die Digitalisierung und der Preiskampf im Markt beschleunigen diese Entwicklung – in der Schweiz kommt noch die Währungssituation EUR-CHF erschwerend dazu. Beispiel hierfür: Thalia kündigt an, aus dem Stücki in Basel auszuziehen. Alle Center weren in Zukunf Ankermieter aus dem Bereich Buch/CD verlieren – heute sind es meistens 3 – 4 solcher Anbieter, in Zukunft wird es vielleicht noch einer sein.
2. Die stationären Elektronik-Händler leiden wie kaum eine Sparte. Die Margen erodieren zusehends – der Preiskampf ist härter denn je, die Vergleichbarkeit der Produkte dank Internet fast uneingeschränkt. Die einzigen Elektronikhändler die wachsen sind die Online-Händler. Die von Media-Saturn im Frühjahr publizierten Zahlen für die Schweiz (fast nur stationär) sprechen eine deutliche Sprache. Ergo: stationären Elektronikhändler werden in Zukunft genau rechnen müssen, wie gross ihre beanspruchte Fläche in Einkaufscentren noch sein soll – ich glaube, dass langfristig (wenn überhaupt) eher kleinere Flächen bezogen werden, vielleicht auch nur noch Abholshops betrieben werden. Wichtige Ankermieter werden den Centren abhanden kommen. 
3. Es rollt eine textile Online-Welle auf uns zu. Zalando ist der Vorgeschmack auf das was noch alles kommt. Wenn aber die stationären Schuh- und Textilhändler immer mehr von Onine-Angeboten konkurriert werden, wird zwangsläufig die Flächenproduktivität zurückgehen, Disposition wird schwieriger, Margen werden kleiner, Flächen werden frei. Ankermieter werden Flächen aufgeben (müssen).
4. Provokativ: Was dann noch bleibt sind H&M, C&A, Zara, Coop, Migros, Bäckerei, Drogerie und Starbucks. Braucht es dafür wirklch noch ein neues Einkaufscenter? Ist das dann noch der Platz, wo sich die neuen Konsumenten – die Digital Natives tummeln? Kaum.

Und ja: Die Veränderung findet nicht von heute auf morgen statt. Aber übermorgen. Und ein Einkaufscenter braucht 3 – 5 Jahre bis es auf Touren kommt. Wenn man heute ein Einkaufscenter plant, steht es vielleicht im Jahr 2015. Und dann braucht es 3 Jahre bis es läuft = 2018. Wenn wir heute 6 Jahre zurückblicken und uns überlegen wo wir 2006 gestanden haben? Genau darum würde ich heute als Investor/Pensionskasse keinen Franken in ein neues Einkaufscenter stecken wollen und mir  aber umso mehr Gedanken machen, wo es noch Raum für Logistikflächen gibt.

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